Ugovor o zakupu

UGOVOR O ZAKUPU – PRAVNO, EKONOMSKI I PORESKI ASPEKTI

Poslovno okuženje u savremenim privrednim tokovima nameće brzi tempo rada i poslovanja što sve više dovodi u pitanje rentabilnost i ekonomičnost ulaganja u sopstveni poslovni prostor, sopstveni vozni park,   uopšteno nepokretnu i pokretnu imovinu privrednih subjekata.  U tom smislu zakupi se mogu smatrati dobrim rešenje, u nekim poslovnim situcijama i jedinim, pogotovu na početku poslovanja kada likvidnost podnosi unapred definisanu i vremenski raspoređenu opterećenost i tako ostavlja veći prostor za  rad na stvaranju obrtne imovine.

Zakup je obligacioni odnos između dve ugovorene strane, zakupodavca i zakupca, u kome se jedna strana, zakupac, obavezuje da drugoj ugovornoj strani, zakupcu, preda na upotrebu određenu stvar (pokrenu ili nepokretnu), a druga strana, zakupac, se obavezuje da mu za tu upotrebu plaća odgovarajuću zakupninu. Ovakav odnos se definise ugovorom o zakupu.

Ugovor o zakupu je imenovan ugovor jer je zakonom regulisan (ugovor o zakupu stana, opreme, vozila i sl:), najčešće je formalan i mora imati pismenu formu. Ne mora biti overen kod notara da bi bio punovažan. Zakonom o obligacionim odnosima (ZOO) regulisane su osnovne odredbe ovog zakona. Posebne odredbe ovog ugovora kada je reč o stanovima regulisana je Zakonom o stanovanju (koji je lex specijalis u odnosu na ZOO), kao i Zakonom o poljoprivrednom zemljištu koji je isto lex specijalis u odnosu na ZOO kada je reč o poljoprivrednom zemljištu.

Ugovorom o zakupu se definiše predmet zakupa, zakupnina, vreme trajanja zakupa, obaveze zakupodavca, obaveze zakupca, prestanak ugovora. U meri u kojoj se pristupi što preciznijem određivanju osnovnih elemenata ugovora, kao i svih ostalih bitnih elemenata koji izlaze iz okvira osnovnih, mogućnost ekonomska obuhvatnost če biti veća. Tako, da za zakupca, kao pravnog lica, svi osnovni i sporedni troškovi budu definisani tako da mogu biti priznati kao troškovi koji se priznaju ne samo u finasijskom već i u poreskom smislu.

U poslovnoj praksi najčešće se javljaju ugovori o zakupu poslovnog prostora. Pored potrebe da se sa pravnog aspekta ovakivm ugovorom, već gore pomenuti, osnovni elementi što preciznije definišu, sa poreskog aspekta je bitno utvrditi da li je:

1. zakupodavac pravno lice
2. a) koje nije u sistemu PDV-a
3. b) koje je obveznik PDV-a
4. Zakupodavac fizičko lice
5. a) koje nije u sistemu PDV-a
6. b) koje je obveznik PDV-a
7. Zakupac pravno lice
8. a) koje nije u sistemu PDV-a
9. b) koje je obveznik PDV-a
10. Zakupac fizičko lice
11. a) koje nije u sistemu PDV-a
12. b) koje je obveznik PDV-a

U poslovnoj praksi se najčešce javljaju slučajevi kada je zakupac pravno lice ( u sistemu ili ne PDV-a) a zakupodavac fizičko lice. Poslovni subjekti vrlo često ne poseduju sopstveni poslovni prostor već ga zakupljuju od fizičkih lica i sklapaju ugovor o zakupu, time mogu na toj adresi zakupljenog poslovnog prostora registrovati sedište firme.

Jedan od elemenata ugovora je svakako zakupnina. Za pravno lice ona predstavlja trošak koje se evidentira u poslovnim knjigama i priznaje uporeskom bilansu prilikom obračuna oporezive dobiti. Za fizičko lice, iznos zakupnine, je prihod koji se oporezuje u skladu sa Zakonom o porezu na dohodak gradjana. Naime, članom 6, pomenutog zakona, prihod od izdavanja sopstvenih nepokretnosti definaisani su kao prihodi od kapitala. Poreska stopa je 20% uz priznavanje normiranih troškova u visini od 25%, što znači da se ugovorena zakupnina smatra neto iznosom koji se brutira. Dobijeni bruto iznos zakupnine se umanjuje za 25% normiranih troškova i to čini osnovicu na koju se primenjue stopa od 20%.

Postavlja se pitanje ko obračunava i plaća iznos poreza po osnovu zakupa? Iako je poreski obveznik fizičko lice (jer ono ima prihod od kapitala), obračun, prijavu i plaćanje u izme i za račun fizičkog lica obavlja pravno lice ili preduzetnik prilikom isplate zakupnine. Zašto je to tako? Zato što u Republici Srbiji se Porez na dohodak građana ima karakter direktnih poreza i obračunava se i plaća po odbitku, tj. obračunava ga i plaća onaj ko je isplatioc dohotka (prihoda) fizičkim licima.

Umesto normiranih troškova od 25% ovezniku poreza na prihod od kapitala (fizičkom licu vlasniku nepokretnosti) mogu se priznati stvarni troškovi koje je imao pri ostvarivanju prihoda, na njegov zahtev, ako za to podnese dokaze.

Izdavanje nekretnina u podzakup ne oporezuje se na isti način kao i sam zakup, jer se podzakup smatra drugim prihodima, a ne prihodom od kapitala.

Pravno lice ili preduzetnik do kraja januara svake godine izdaje potvrdu fizičkom licu o plaćenim porezima i doprinosima po odbitku za prethodnu kalendarsku godinu na obrascu PPP-PO, što je fizičkom licu dokaz za umanjenje pri obračunu godišnjeg poreza na dohodak građana.

Tema zakupa je višestruko složena zato smo tu za sva pravna, eknomsko pravna, poresko pravna pitanja.