Налоговая база и налоговая ставка налога на имущество

Ставка налога устанавливается решением органа местного самоуправления до 30 ноября 2024 года. Если в решении установлено:

• налоговая ставка ниже 0,4%, налог определяется по этой ставке;
• ставка 0,4% или выше 0,4%, налог определяется по ставке 0,4%.

Закон «О налоге на имущество» предусматривает несколько методов определения налоговой базы. Налоговая база по недвижимому имуществу налогоплательщиков, ведущих бухгалтерские книги, варьируется в зависимости от базы оценки недвижимого имущества в соответствии с правилами бухгалтерского учета, а также от того, опубликовал ли орган местного самоуправления средние цены на соответствующее недвижимое имущество по зонам в установленный срок. Определенное влияние на определение налоговой базы оказывает также обязанность отделять стоимость зданий от стоимости связанной с ними земли для целей бухгалтерского учета. Для некоторых объектов недвижимости основой является кадастровая стоимость, а для других — всегда балансовая стоимость.

Метод определения налоговой базы по налогу на имущество организаций налогоплательщика, ведущего бухгалтерский учет, не зависит от вида его преимущественной зарегистрированной деятельности.

Это означает, что налоговая база по налогу на имущество организаций, основным зарегистрированным видом деятельности которых является складирование, определяется так же, как и налоговая база по налогу на имущество организаций иных налогоплательщиков, ведущих бухгалтерский учет.

 1. Справедливая стоимость недвижимости как основа налога на имущество

Налогоплательщик, применяющий метод справедливой стоимости для оценки недвижимости в соответствии с МСФО и принятой учетной политикой, не может определять налоговую базу иным способом (например, путем применения средней цены, определенной решением органа местного самоуправления).

Определение налоговой базы в размере справедливой стоимости:

• не подлежит ежегодной оценке;
• не обусловлено выполнением определенными лицами – например, аудиторскими компаниями;
• подразумевает, что оценка справедливой стоимости (независимо от того, кто является оценщиком) должна основываться на соответствующих параметрах и что об этом имеется соответствующая документация (например, отчет об исследовании или оценке и т. д.).

 2. Определение налоговой базы путем применения элементов:

полезная площадь и средняя цена за 1 м² соответствующей недвижимости

Для того чтобы налогоплательщик мог правильно определить налоговую базу таким способом, необходимо:

1. определить, в каких зонах субъектов местного самоуправления расположено недвижимое имущество, в отношении которого определяется налог (в соответствии с решением о зонах, опубликованным 30.11.2024 г.);
2. определить вид недвижимого имущества (из одной из групп, предусмотренных законом);
3. определить полезную площадь недвижимого имущества, для которого определяется налог, а именно:

• на землю – общая площадь земельного участка (с учетом площади под зданием);
• на здание – сумма площадей этажей между внутренними сторонами периметральных стен здания (без учета площадей балконов, террас, лоджий, лестничных клеток, выходящих за габариты здания, неприспособленных чердачных помещений и помещений, находящихся в общей неделимой собственности всех собственников отдельных частей одного здания, за исключением площади под несущими стенами и несущими колоннами, проходящими через здание, которые одновременно являются отдельной и общей частью здания), а для здания, не имеющего горизонтальной площади этажа или периметральных стен, полезной площадью является площадь ее вертикальной проекции на землю.

4. получить информацию о средней цене за 1 м² соответствующего вида недвижимости в зоне, в которой она расположена (из решения органа местного самоуправления, опубликованного 30.11.2024).

 3. Бухгалтерская стоимость как налоговая база

В случаях, предусмотренных законом, стоимостью недвижимого имущества является его балансовая стоимость, т.е. стоимость, зарегистрированная в бухгалтерских книгах на последний день финансового года налогоплательщика в 2024 году.

Когда налог необходимо определить для земельного участка со зданием с использованием средней стоимости за 1 м² соответствующей недвижимости, а зоны или средние цены за 1 м² соответствующей недвижимости не были опубликованы ни в зоне, ни в наиболее оборудованной зоне, по которой был определен налог на 2024 год для налогоплательщиков, ведущих бухгалтерские книги, если:

• нет налоговых обязательств по любому из этих объектов недвижимости (на землю или на здание), стоимостью недвижимости, в отношении которой существует налоговое обязательство, является балансовая стоимость, включающая стоимость этой недвижимости, выраженную на последний день финансового года налогоплательщика за 2024 год;
• на данном земельном участке расположен объект, указанный в пункте 4 статьи 7 Закона, таким образом, его стоимость представляет собой оценку строительного эксперта, а стоимость земли и других объектов, в отношении которых существует налоговое обязательство, представляет собой балансовую стоимость, содержащую их стоимость, выраженную на последний день финансового года налогоплательщика в 2024 году.

 4. Кадастровая стоимость объекта, включаемая в налоговую базу

Кадастровая стоимость объекта, оцененная сертифицированным экспертом по строительству по состоянию на последний день финансового года налогоплательщика в 2024 году, состоит из стоимости объектов, которые налогоплательщик не отражает отдельно, и стоимости соответствующего земельного участка, к которым относятся следующие объекты:

• где расположены производственные предприятия перерабатывающей промышленности, используемые для осуществления этой деятельности;
• по производству, передаче и распределению электроэнергии, за исключением торговли и управления;
• по добыче газа;
• по производству пары горячей воды, холодного воздуха и льда;
• по переработке и утилизации отходов;
• в которых происходят процессы, необходимые для повторного использования материалов;
• складские помещения и помещения для хранения.

Таким образом, стоимость перечисленных объектов определяется даже в тех случаях, когда налогоплательщик не указал их стоимость в бухгалтерских книгах.

Если кадастровая стоимость включается в налоговую базу, то она оценивается ежегодно.

 5. Налоговая база при уплате налога на владение

При уплате налога на владение, налоговая база определяется путем применения средней цены за 1 м² и полезной площади без уменьшения стоимости объектов с учетом амортизации.

 6. Покупочная стоимость как налоговая база

В отношении недвижимого имущества, налоговое обязательство по которому возникает в течение 2025 года или в 2024 году после окончания финансового года налогоплательщика в 2024 году, налоговая база определяется в порядке, указанном выше, а налог определяется за часть 2025 года, начиная с даты возникновения налогового обязательства.