Договор аренды

28 октября, 2021by Stefan0
Dogovor-arendы.jpg

ДОГОВОР АРЕНДЫ — ПРАВОВЫЕ, ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И НАЛОГОВЫЕ АСПЕКТЫ

Деловое окружение в современных экономических потоках диктует быстрый темп работы и бизнеса, что все больше ставит под сомнение рентабельность и экономичность инвестирования в собственные бизнес помещения, собственный автопарк, и в целом недвижимое и движимое имущество хозяйствующих субъектов.  В этом смысле аренда может считаться хорошим и единственным решением в некоторых состояниях бизнеса, особенно в начале ведения бизнеса, когда ликвидность несет заранее определенную и распределенную во времени нагрузку и, таким образом, оставляет больше возможностей для работы по созданию оборотных активов.

Аренда представляет собой обязательственные правоотношения между двумя сторонами – арендодателем и арендатором, в которых одна сторона – арендодатель, обязуется передать какое-либо имущество (движимое или недвижимое) другой стороне – арендатору, а другая сторона – арендатор обязуется выплатить соответствующую арендную плату за пользование этим имуществом. Настоящие отношения определяются договором аренды.

Договор аренды называется договором, потому что регулируется законом (договор аренды квартиры, оборудования, транспортного средства и т.д.), обычно носит формальный характер и должен быть заключен в письменном виде. Он не должен быть нотариально заверен, чтобы быть действительным. Закон «Об обязательственных отношениях» (серб. ЗОО) регулирует основные положения настоящего закона. Особые положения настоящего договора, касающиеся квартир, регулируются Жилищным кодексом (который является lex specialis по отношению к «ЗОО»), а также Законом «О землях сельскохозяйственного назначения», который также является lex specialis по отношению к ЗОО, когда речь идет о землях сельскохозяйственного назначения.

Договор аренды определяет предмет аренды, арендную плату, срок аренды, обязательства арендодателя, обязательства арендатора, расторжение договора. В той мере, в какой основные элементы договора определены как можно точнее, а также все другие важные элементы, выходящие за рамки основных, возможность экономического покрытия будет выше. Таким образом, для арендатора как юридического лица все основные и дополнительные расходы определены таким образом, чтобы их можно было признать расходами, которые признаются не только в финансовом, но и в налоговом отношении.

В деловой практике чаще всего встречается аренда служебных помещений. Помимо необходимости в таком договоре как можно точнее определить вышеприведенные основные элементы в правовом отношении, с налоговой точки зрения важно определить следующее:

  1. является ли арендодатель юридическим лицом

а) которое не является плательщиком НДС

б) которое является плательщиком НДС

  1. является ли арендодатель физическим лицом

а) которое не является плательщиком НДС

б) которое является плательщиком НДС

  1. является ли арендатор юридическим лицом

а) которое не является плательщиком НДС

б) которое является плательщиком НДС

  1. является ли арендатор физическим лицом

а) которое не является плательщиком НДС

б) которое является плательщиком НДС

 

В деловой практике чаще всего встречаются случаи, когда арендатор является юридическим лицом (налогоплательщиком НДС или нет), а арендодатель – физическим лицом. Субъекты хозяйствования очень часто не владеют собственными служебными помещениями, а арендуют их у физических лиц и заключают договор аренды, таким образом, они могут иметь зарегистрированный офис компании по адресу арендуемого помещения.

Одним из элементов договора, непременно, является арендная плата. Для юридического лица это расходы, которые вносятся в бухгалтерские книги и признаются в налоговом балансе при расчете налогооблагаемой прибыли. Для физического лица размер арендной платы представляет собой доход, который облагается налогом в соответствии с Законом «О налоге на доходы граждан». В частности, статья 6 упомянутого закона определяет доход от сдачи в аренду собственной недвижимости как доход с капитала. Ставка налога составляет 20% с учетом стандартных расходов в размере 25%, что означает, что арендная плата по договору считается суммой нетто, которая переводится в брутто. Полученная брутто арендная плата снижается на 25% от стандартных расходов, и это составляет базовую ставку, к которой применяется ставка 20%.

Вопрос в том, кто рассчитывает и уплачивает сумму налога по договору аренды? Несмотря на то, что налогоплательщиком является физическое лицо (поскольку у него имеется доход с капитала), расчет, регистрация и оплата от имени и за счет физического лица выполняется юридическим лицом или предпринимателем при уплате арендной платы. Почему же это так? Потому что в Республике Сербии налог на доходы граждан носит характер прямых налогов и рассчитывается и уплачивается после вычета, т.е. рассчитывается и выплачивается лицом, являющимся плательщиком дохода физическим лицам.

Вместо стандартных расходов в размере 25% налогоплательщику налога на доход с капитала (физическому лицу, владельцу недвижимости) могут признаваться фактические расходы, которые он понес при получении дохода, по его же запросу, если он представит доказательства.

Субаренда недвижимости  не облагается налогом так же, как сама аренда, поскольку субаренда рассматривается как иной доход, а не доход с капитала.

К концу января каждого года юридическое лицо или предприниматель выдает физическому лицу справку об уплаченных налогах и вычитаемых взносах за предыдущий календарный год по форме PPP-PO, что является доказательством физического лица для вычета при расчетах ежегодного налога на доходы граждан.

Тема аренды во многих отношениях сложна, поэтому мы готовы ответить на все юридические, экономическо-правовые и налогово-правовые вопросы.

Stefan


Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *